Szkoła, przychodnia, biblioteka czy urząd to budynki, z których każdego dnia korzystają setki osób o bardzo różnych potrzebach. Dlatego ich projekt musi godzić wygodę użytkowników, bezpieczeństwo, koszty eksploatacji i wymagania administracyjne. Inwestorzy, zarówno samorządowi, jak i prywatni, często zaczynają od pytania, ile etapów dzieli ich od rozpoczęcia budowy i jakie dokumenty trzeba zgromadzić. Odpowiedź zależy od funkcji budynku, jego wielkości i miejsca na mapie miasta. Poniżej opisujemy, jakie obiekty zalicza się do tej grupy, jak wygląda kolejność prac projektowych, jakie wymogi dotyczące dostępności i pożarów kształtują układ budynku, którzy specjaliści pracują nad dokumentacją i co trzeba przygotować przed złożeniem wniosku o pozwolenie.
Jakie budynki zalicza się do obiektów użyteczności publicznej
W przepisach budowlanych za obiekty użyteczności publicznej uznaje się budynki przeznaczone dla administracji, wymiaru sprawiedliwości, kultury, oświaty, nauki, opieki zdrowotnej, opieki społecznej, handlu, gastronomii, usług, łączności, turystyki czy sportu. Wspólną cechą jest to, że przebywają w nich osoby postronne, często w dużej liczbie i niezwiązane z miejscem na stałe. Do tej grupy należą więc przedszkola, uczelnie, teatry, hale sportowe, ośrodki zdrowia, dworce i centra handlowe.
Takie zaszeregowanie ma praktyczne skutki. Obiekty tego typu podlegają ostrzejszym wymaganiom dotyczącym dróg ewakuacyjnych, dostępności dla osób z niepełnosprawnościami, wentylacji oraz parametrów higieniczno-sanitarnych. Projektant od początku zakłada więc inne szerokości komunikacji, inne zasady podziału na strefy pożarowe i inne wyposażenie techniczne niż w typowym domu mieszkalnym. Dokładną klasyfikację konkretnego budynku ustala się na podstawie jego przeznaczenia i obowiązujących przepisów.
Etapy prac projektowych od koncepcji po projekt wykonawczy
Przy realizacjach takich jak projektowanie obiektów użyteczności publicznej we Wrocławiu prace zwykle zaczynają się od analizy potrzeb inwestora i warunków działki. Sprawdza się plan miejscowy lub decyzję o warunkach zabudowy, uzbrojenie terenu, dojazdy, sąsiedztwo oraz ograniczenia konserwatorskie. Na tej podstawie powstaje program funkcjonalno-przestrzenny, czyli zestawienie pomieszczeń, ich powierzchni i wzajemnych powiązań.
Kolejny etap to koncepcja architektoniczna, w której testuje się bryłę, rozmieszczenie wejść, strefy publiczne i techniczne oraz wstępny szacunek kosztów. Po akceptacji inwestora powstaje projekt budowlany, a po uzyskaniu pozwolenia projekt wykonawczy, zawierający szczegóły potrzebne ekipie na budowie: rysunki detali, zestawienia materiałów, schematy instalacji. Często dołącza się jeszcze specyfikacje techniczne i przedmiary, które ułatwiają przygotowanie przetargu lub zapytań ofertowych.
-
analiza działki i wymagań inwestora,
-
program funkcjonalno-przestrzenny,
-
koncepcja architektoniczna,
-
projekt budowlany z uzgodnieniami,
-
projekt wykonawczy i dokumenty przetargowe.
Dostępność i bezpieczeństwo pożarowe jako podstawa układu budynku
Dostępność nie jest dodatkiem nakładanym na gotowy plan, lecz zasadą porządkującą cały układ. Obejmuje wejścia bez barier, windy, pochylnie, odpowiednie szerokości korytarzy i drzwi, toalety przystosowane dla osób z niepełnosprawnościami oraz czytelne oznakowanie. Ważne są też kontrasty, oświetlenie i miejsca manewrowe, bo od nich zależy, czy z budynku wygodnie skorzysta zarówno osoba na wózku, jak i rodzic z wózkiem dziecięcym czy senior.
Podobnie jest z ochroną przeciwpożarową. Już na etapie koncepcji ustala się kategorię zagrożenia ludzi, wymaganą odporność ogniową elementów, podział na strefy pożarowe, długości przejść ewakuacyjnych i liczbę klatek schodowych. Dochodzą do tego systemy sygnalizacji, oddymiania i oświetlenia awaryjnego. Zmiana tych założeń po czasie bywa kosztowna, dlatego rozstrzyga się je wcześnie, a szczegółowe rozwiązania uzgadnia się z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Branże projektowe współpracujące przy dużym obiekcie
Dokumentację dużego budynku tworzy zespół, w którym architekt koordynuje pracę kilku specjalności. Każda z nich odpowiada za osobną część projektu, ale wszystkie muszą się ze sobą zgadzać, ponieważ przebieg kanału wentylacyjnego potrafi zmienić wysokość pomieszczenia, a rozstaw słupów wpływa na układ sal.
-
architektura, odpowiedzialna za funkcję, bryłę i detal,
-
konstrukcja, czyli fundamenty, stropy, słupy i dach,
-
instalacje sanitarne: wodociąg, kanalizacja, ogrzewanie, wentylacja i klimatyzacja,
-
instalacje elektryczne i teletechniczne, w tym systemy bezpieczeństwa,
-
drogi, zagospodarowanie terenu i zieleń.
W praktyce coraz częściej stosuje się model cyfrowy budynku, który pozwala wykrywać kolizje między branżami jeszcze przed budową. Ułatwia to też późniejsze zarządzanie obiektem, bo inwestor dostaje uporządkowaną dokumentację urządzeń i instalacji.
Dokumenty i uzgodnienia potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę
Wniosek o pozwolenie składa się do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej wraz z projektem budowlanym, oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzjami i opiniami wymaganymi dla danej inwestycji. Projekt budowlany obejmuje część zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany i, zależnie od obiektu, opracowania techniczne. Muszą go sporządzić i sprawdzić osoby z odpowiednimi uprawnieniami.
Przy obiektach publicznych dochodzą uzgodnienia, na przykład w zakresie ochrony przeciwpożarowej, warunków sanitarnych czy ochrony zabytków, jeśli budynek stoi w strefie objętej nadzorem konserwatora. Często potrzebne są też warunki przyłączenia do sieci i opinie zarządców dróg. Zakres formalności różni się w zależności od lokalizacji i charakteru inwestycji, dlatego listę dokumentów potwierdza się z projektantem oraz właściwym urzędem.
